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在央行第七波信用管制衝擊下，今(2025)年房市買氣急凍，但第一季卻發現建商開工量逆勢上漲。住商機構統計內政部數據，第一季全台不含農舍之住宅量開工量達3萬3,232宅，此規模堪比2022、2023年的房市旺季。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，依據央行規定，業者購地後需於18個月內開工，以此推算此波開工潮起始於2023年下半年之後的推案，當時適逢新青安政策，吸引大批業者進場，而歷經2024年打房，房市急凍，業者雖想繼續延後開工，但受限於限期壓力，無奈之下只得開工，因此造就這一波開工潮。

根據內政部資料， 2025年第一季全台住宅開工量達3萬3232宅，較2024年同期的2萬5168宅增加約32%；其中，四都開工量呈現年增，尤以新北市成長最為顯著，該市第一季開工量高達6,899宅，較去年同期大增246.7%；高雄市亦有亮眼表現，開工量從4,501宅上升至7,654宅，年增率達70.1%；台中市開工量由4,427宅增至6,960宅，年增57.2%；桃園市則小幅成長6.6%，增幅相對穩定。

相對而言，台北市與台南市則呈現衰退，台北市開工量年減47.9%，由2,106宅降至1,097宅；台南市也下滑27.5%，從1,760宅減至1,276宅，顯示部分區域仍面臨市場觀望或開發遞延的情況。。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，2024年受央行第七波管制影響，各界看壞房市前景，使交易量嚴重衰退，開發商面臨市場冷凍，亦多有延後推案或開工的現象，惟央行於2021年第四波信用管制中規定，建商購地貸款最高最高成數為5成，且限期18個月內開工，建商延期亦有限制。

加上今年初尤其是美國尚未發起關稅戰前的3月期間，房市逐漸有打底回溫趨勢，同時近年來低首付、工程期零自備款逐漸成為預售案潮流，此類建商初期預售所獲得金流減少，為不影響後續銷售，延不得再延，因此讓建商願在年初果斷開工。

另觀察各都會區表現，賴志昶指出，六都中以新北市漲勢最為驚人，主因為區域近年來受惠於重劃區議題，加上軌道經濟加持，磁吸首購族群移入，加上地區吸引各大建商齊聚插旗，第一環行政區爭先創造不少高單價新案，亦加深開發商推案信心，因此建商較有開工意願。

至於高雄市開工量體則創下近10年來新高，主因為區域受惠於半導體龍頭進駐等因素加持，區域房市前景頗受市場看好，同時在地包含捷運、輕軌等機能日漸齊全，加上高雄在地觀光資源日益蓬勃，更加大建商進場意願，讓在地品牌在房市趨冷情況之下，仍是大膽開工。

徐佳馨提醒，面臨房市趨冷情況之下，建商延後開工等話題沸沸揚揚，惟面臨主管機關壓力，建商在房市冷淡期仍得頂著壓力開工。新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾，因此對消費者而言，眼下除房價之外，建商品牌實力的強弱，才是購屋時最要緊的事情。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

市場觀望氣氛濃厚，高雄市部分屋主選擇賠售止損。根據內政部實價登錄資料顯示，今年首季，高雄市出現數筆賠售案例。專家指出，房市冷卻及資金壓力，使部分屋主不得不提前停損，選擇虧損出場，賠售案例反映市場信心逐漸鬆動。

根據實價登錄，今年2月，高雄農十六特區一戶屋齡19年的社區大樓7樓戶，以總價1760萬元成交，帳面虧損90萬元；另有一戶位於三民區九如一路、屋齡43年的小套房，去年8月以335萬元入手，今年1月以280萬元出售，帳面虧損約55萬元，持有期間僅一年五個月。

高雄市不動產仲介公會副理事長陳揚智指出，賠售主因大致有三原因，首先是物件本身有瑕疵，其次是原始取得價過高，最後是屋主面臨資金需求，需快速出場。近期市場信心鬆動，加上政經不確定因素升高，確實有部分屋主選擇提早停損。

陳揚智表示，有部分購屋族因預售屋交屋在即，卻因信貸受限或成數不足，面臨違約風險，選擇賠售其他資產籌資，以避免最高15%的違約金。另外也有民眾遭詐騙，導致房產被設定二胎，急售求償還。

陳揚智說，雖然近期有個案賠售，不過高雄整體房價長期仍在高檔，早期購入者多數轉手獲利，賠售案件屬個別現象。從觀察案例來看，幾筆賠售皆為持有不到兩年、屋齡20年以上的中古屋。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，老屋殘值低、漲幅有限，加上中低總價門檻低、換現速度快，常被投資人優先處理。市場買氣偏冷，讓利或低於行情出售有助成交。

李家妮表示，105年1月後取得的不動產若持有未滿2年出售，即便賠售也須於30日內主動申報房地合一稅，否則恐將受罰。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市氣溫急降，空屋率偏高或新屋供給量體大的地區恐怕首當其衝，依據內政部資料顯示，2024年Q2全台待售新成屋高達10 萬 3130 宅，其中，屋齡5年內新成屋空屋率最高的5縣市，依序分別為基隆市35.34%、金門縣35.18%、高雄市29.04%、台南市28.08%、台北市27.18%，幾乎每3間新成屋就有1間存在空屋的狀況。



中信房屋研展室副理莊思敏指出，新成屋空屋率居高不下，往往意味著該區域新案供給過剩，或投資客比例偏高，隨著市場回歸供需基本面，這些賣壓較大的區域和產品勢必將面臨較大的修正壓力，甚至不排除出現「多殺多」的可能性。

 

莊思敏表示，基隆與金門憑藉房價基期低的先天優勢，搭配重大公共建設議題發酵，曾掀起一波推案熱潮，然而隨著金門博弈特區政策叫停、基隆捷運進展不如預期，市場樂觀情緒有所消退，交易動能亦隨之減弱。台南與高雄過去則因台積電和科學園區等題材，吸引大量投資買盤進場，帶動房價突飛猛進，如今隨著投資熱潮降溫，區域房價也面臨著不小的修正壓力。至於台北，台北房價高居全台天花板，新案價格動輒百萬起跳，早已超出普通受薪階級的負擔範圍，再加上台北市不乏置產型買盤，也導致新成屋空置率居高不下。



中信房屋基隆麥金加盟店店長邱垂茂指出，目前基隆新案的成交單價普遍都在3-4字頭，個別預售案甚至已經上看5字頭，房價漲勢相當驚人。不過，由於基隆捷運尚未實質動工，新案房價卻已提前反映未來預期，在投資客離場、自住族不願貿然追高的情況下，近期基隆新案買氣亦出現了退燒跡象。



邱垂茂表示，隨著房市進入盤整階段，建議購屋者不妨優先選擇具生活機能成熟、價格合理的中古屋產品，相較於預售案需承擔漫長工期的不確定性，中古屋不僅看得見、摸得著，價格也相對友好，還具備更有彈性的議價空間。以基隆市安樂區來說，該區近期市場指名度頗高，買方除了穩定的在地客群外，還有不少基隆市中心外溢出來的年輕首購族，以及基隆長庚醫院、果菜市場的就業族群，目前該區中古屋的房價仍普遍落在2字頭，總價500-1000萬元左右就有機會買到2-3房的住宅產品，CP值相當不錯，也很有抗跌保值性。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】